地王、上市公司、高房价的“三角畸恋”

“地王”的故事仍在频繁重演，看客们已渐生“审美疲劳”，而财大气粗的上市公司依然兴奋度不减。昨天，杭州单价“新地王”诞生，经过53轮竞价，“杭一棉”地块，以楼板价15588元/米的“王者之相”，以22.26亿总价，被远洋地产和另一家北京企业联合竞得。令人讶惊的是，这一楼板价已超过周边楼盘现售价！


胜出者远洋地产，完全是一幅“资本英雄”凯旋归来的姿态。9月28日，远洋地产在香港联交所正式挂牌上市，首日股价大涨42.86%，总募集资金119亿港元，成为继碧桂园之后，第二家募资超百亿元的内地房地产企业。大笔圈钱——高价竞地，这完全是合乎逻辑的融资、投资之道。这便是近期各地“地王”的创造者清一色都是上市公司的原因所在。



今年7月，底价为46.38亿元的长沙新河三角洲地块以92亿元成交，成为全国 “新地王”，其“东家”同样是来自北京的北辰、城开联合体，而北辰则是去年才由香港回归A股。从市场的角度分析，“地王”频现的原因有三：一是宏观调控使住宅用地供应偏紧，优质地块尤其稀缺；二是地产企业呈现强者愈强的趋势，大企业之间的竞争越来越激烈；三是由于房价上涨的良好市场预期，地价上涨难以抑制。从一定程度上讲，“地王”现象是土地“招拍挂”出让制度、房地产宏观调控、楼市持续繁荣三者孕育出的必然产物。



同时，“地王”也是房价飙升的重要推手。从房价的成本构成上分析，地价所占比重呈攀升趋势，由此导致房价持续上涨。自2004年经营性用地出让实行“招拍挂”以来，全国地价明显上涨。自去年以来，地价上涨速度有进一步加快之势。国家统计局的数据表明，今年以来，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。



国家统计局数据显示，今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7％，其中一季度上涨5.6％，二季度上涨6.3％，三季度上涨8.2％。相较可知，今年以来地价上涨的轨道与房价非常吻合。更值得关注的是，今年一至三季度地价上涨幅度（12.8%），比房价增幅（6.7％）高出约一倍！如果考虑到项目开发周期的影响，地价推高房价的作用力还有一个慢慢释放的过程，目前已如此高价拿地，则未来一到二年中国房价的调控难度可想而知。



应该说，由于房地产业是资金密集型行业，在实行“招拍挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，经营性住宅用地，尤其是优质地块高度集中于上市企业，是必然趋势。而且，大型上市公司影响部分地方政府的能力很强，在某些中西部城市和三四线城市醉心于招商引资的情形之下，他们很容易在拿土地过程中得到优惠和眷顾。在巨量资金的驱动下，目前上市公司高价拿地已出现非理性倾向。大量土地集中于大型企业手中，比如大盘必然采取分期“滚动开发模式”，客观上容易出现囤地现象，这与宏观调控精神背道而驰。



日前，在万科新标志北京发布会上，地产领袖王石表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘，而且今年以来募集的上百资金100%投到了指定项目。暂且不管王石所言百分百属实，还是虚中有实，实中有虚。至少像万科这样比较注重“企业公民”建设的地产巨头的，比如正在进行中的旨在“解决城市低收入人群住房问题”的“海螺行动”。但不可否认的是，目前我国房地产开发商仍是一个鱼龙混杂的群体，为树立竞争优势而漠视风险高价拿地，为贪图扩张而违反证监会禁令从股市融资买地，为追求短期暴利而不惜顶风囤地捂盘，如此非正常现象比比皆是。作为“父母官”，政府是该考虑干预地王、上市公司、高房价之间的“三角畸恋”了。